乐盈彩票代理

当前位置: 首页 > 政务公开 > 政策解读

古田县农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作领导小组办公室关于《古田县“两权”抵押贷款试点工作相关制度》的解读

    发布时间:2020-01-18 11:08    点击数:{{ pvCount }}     字体:    

为深入贯彻《国务院关于全国农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点情况的总结报告》、《中共中央 国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》、中国人民银行等五部委《关于金融服务乡村振兴的指导意见》、《中华人民共和国农村土地承包法》等精神,结合古田县实际和2016年至2018年底农村“两权”抵押贷款试点情况,以宁德市获批国家级的普惠金融改革试验区为契机,落实改革任务,充分释放改革红利,进一步深化我县农村土地承包经营权和农民住房财产权(以下简称“两权”)抵押贷款试点,积极探索农村金融产品创新,提升农村金融服务水平,推动乡村振兴的发展我办受县政府委托拟定《古田县“两权”抵押贷款试点工作相关制度以下简称制度”)现将起草说明如下:

    一、制订该《制度》的必要性

2015年我县启动“两权”抵押贷款试点工作以来,作为全省唯一的“两权”双料试点县,在省、市“两权”抵押贷款试点工作领导小组的精心指导下,在确权登记、贷款模式、风险分担等方面进行了创新探索实践,“在点、面、量”和模式创新等多个层面取得积极成效。至2018年未,“两权”抵押贷款总额突破13.25亿元,有力支持了农业供给侧结构性改革,促进了古田特色农业产业的发展。

2018年12月31日,“两权”抵押试点结束,农地和农房直接抵押均不能再行办理,为保证存量“两权”抵押贷款到期后不断贷、不抽贷,不影响贷款人的生产和生活,古田县各金融机构采用反担保方式、直接抵押转为担保贷款等多种灵活方式保证贷款的延续。但还存在法律、政策等的限制,比如《物权法》《担保法》的限制,抵押物处置的限制等,部份已办理农房不动产权证的农户贷款需求较强烈。且古田县目前仍有“两权”抵押贷款余额11.33亿元,其中农房直接抵押贷款笔数394笔,金额8877.07万元,农地直接抵押笔数4笔,金额600万元。巨额的存量贷款、个别不良贷款的处置还需要延续试点期间的政策支持。但试点政策的到期后没有配套的政策延续,给金融机构和广大贷款人造成较大的影响。

因此,需要订《古田县“两权”抵押贷款试点工作相关制度》,继续深化我县“两权”抵押贷款试点,为后续深化普惠金融、完善农村产权制度积累经验、打好基础。继续盘活农民的资产,使金融更好地支持农村和农业发展,满足农村多样的融资需求,促进全县农村经济社持续健康发展。

    二、制订依据

    根据《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔2015〕45号)、2015年12月27日十二届全国人大常委会第十八次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》、2016年3月24日中国人民银行等六部委联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》,《国务院关于全国农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点情况的总结报告》、《中共中央 国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》、中国人民银行等五部委《关于金融服务乡村振兴的指导意见》、《中华人民共和国农村土地承包法》等精神,结合古田实际,特制定本《方案》。

     三、制订过程

     根据2020年13县政府常务会议要求,我办草拟了《古田县“两权”抵押贷款试点工作相关制度,包括《古田县农村土地承包经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作方案》、《古田县农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法(试行)》、《古田县农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法(试行)》、《古田县农业设施登记抵押贷款办法(修订)》,2020年16下发古田县“两权”抵押贷款试点工作领导小组各成员单位征求意见,并结合征求意见次修改。

四、主要内容说明

(一)《古田县农村土地承包经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作方案》 

1、主要目标以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,紧紧围绕党的十九大关于实施乡村振兴战略的总体部署,按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求,坚持目标导向和问题导向相结合、市场运作和政策支持相结合,聚焦重点领域,深化改革创新,建立完善金融服务乡村振兴的市场体系、组织体系、产品体系,完善农村金融资源回流机制,把更多金融资源配置到农村重点领域和薄弱环节,更好满足乡村振兴多样化、多层次的金融需求,推动城乡融合发展。配合农村土地制度改革和农村集体产权制度改革部署,加快推动确权登记颁证、价值评估、交易流转、处置变现等配套机制建设,积极稳妥推广农村土地承包经营权抵押贷款业务,结合宅基地“三权分置”改革试点进展稳妥开展农民住房财产权抵押贷款业务,推动集体经营性建设用地使用权、集体资产股份等依法合规予以抵押,促进农村土地资产和金融资源的有机衔接积极拓宽农业农村抵质押物范围。推动厂房和大型农机具抵押、动产质押、仓单和应收账款质押、农业保单融资等信贷业务,依法合规推动形成全方位、多元化的农村资产抵质押融资模式。

  2、基本原则依法有序。加强对相关法律法规和政策研究,总结我县并借鉴其他地区农村产权融资试点的先进经验,加强各方协调配合,探索有效路径和方式,鼓励和推动金融机构、相关部门深化试点工作。认真做好抵押登记、抵押物处置、风险补偿等配套支持工作,实现存量“两权”抵押贷款业务平稳过渡,保障抵押权人合法权益。同时,要高度关注试点业务可能产生的风险,加强对金融机构的指导,坚决杜绝“两权”抵押物处置可能导致的农民失地、失房、失去生活保障等社会问题。自主自愿。切实尊重农民意愿,“两权”抵押贷款必须由农户等农业经营主体自愿申请,流转土地的经营权抵押需经承包农户同意,确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。对可能影响农户和经营主体利益的各种情形,做好预案和机制设计。依法合规推进农村“两权”抵押物流转处置,兜住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。稳妥推进。积极创新信贷品种,体现古田特色,为试点工作提供可供借鉴的经验。探索单独抵押、组合担保和反担保等发挥农村“两权”抵押担保价值的各种有效途径,释放改革试点政策红利。进一步发挥县民富中心三农综合服务平台的作用,推广“银行+合作社+风险补偿金 +农户”模式,引导农民专业合作社在农村成为产业发展和盘活“两权”的载体。推进“两权”组合抵押模式,最大限度满足农民的生产经营资金需求。风险可控。坚持以市场化为导向,以政策扶持为支撑,健立和完善激励机制,落实合理分散风险措施,科学防范金融风险,确保创新试点工作在现行法律法规和政策框架内顺利推进。切实把防范、控制和化解农村“两权”抵押贷款风险放在重要位置,切实做到风险可控,确保试点顺利平稳实施。
  3、工作措施

1)做好“两权”相关政策接续。在基本完成承包地确权登记颁证工作基础上,开展“回头看”,做好收尾工作,妥善化解遗留问题,将土地承包经营权证书发放至农户手中。健全土地流转规范管理制度,发展多种形式农业适度规模经营,允许承包土地的经营权担保融资。加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作,力争2020年基本完成。允许在县域内开展全域乡村闲置校舍、厂房、废弃地等整治,盘活建设用地重点用于支持乡村新产业新业态和返乡下乡创业。允许农民住房财产权、农地和农设施直接抵押抵押贷款到期重新办理抵押登记;允许符合条件并已办理农村集体建设用地房屋不动产权证的农户办理抵押登记。

2深入推进农村集体产权制度改革。按期完成全国农村集体资产清产核资,加快农村集体资产监督管理平台建设,建立健全集体资产各项管理制度。指导农村集体经济组织在民主协商的基础上,做好成员身份确认,注重保护外嫁女等特殊人群的合法权利,加快推进农村集体经营性资产股份合作制改革,继续扩大试点范围。总结推广资源变资产、资金变股金、农民变股东经验。完善农村集体产权权能,积极探索集体资产股权质押贷款办法。研究制定农村集体经济组织法。健全农村产权流转交易市场,推动农村各类产权流转交易公开规范运行。研究完善适合农村集体经济组织特点的税收优惠政策。

3按照扩面增品提标的要求,完善农业保险政策。扩大农业大灾保险试点和“保险+期货”试点。探索对地方优势特色农产品保险实施以奖代补试点。打通金融服务“三农”各个环节,建立县域银行业金融机构服务“三农”的激励约束机制,实现普惠性涉农贷款增速总体高于各项贷款平均增速。推动农村信用社、村镇银行逐步回归本源,为本地“三农”服务。用好差别化准备金率和差异化监管等政策,切实降低“三农”信贷担保服务门槛,鼓励银行业金融机构加大对乡村振兴和脱贫攻坚中长期信贷支持力度。

4更好发挥财政支持撬动作用。优先保障“三农”资金投入,坚持把农业农村作为财政优先保障领域和金融优先服务领域,公共财政更大力度向“三农”倾斜更好地发挥县域金融机构涉农贷款增量奖励等政策的激励作用,引导县域金融机构将吸收的存款主要投放当地。健全农业信贷担保体系,推动农业信贷担保服务网络向市县延伸,扩大在保贷款余额和在保项目数量,引导更多金融资源支持乡村振兴。落实金融机构向农户、小微企业及个体工商户发放小额贷款取得的利息收入免征增值税政策。

5)规范农村土地流转行为。按照“依法、自愿、有偿”的原则开展农村土地承包经营权流转。引导鼓励承包户委托村集体统一流转。通过自发流转或委托村集体统一流转的,均需签订规范的土地流转合同,土地经营权流转合同一般包括以下条款: (一)双方当事人的姓名、住所; (二)流转土地的名称、坐落、面积、质量等级; (三)流转期限和起止日期; (四)流转土地的用途; (五)双方当事人的权利和义务; (六)流转价款及支付方式; (七)土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属; (八)违约责任。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的,可以不签订书面合同。土地经营权流转期限为五年以上的,当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记,不得对抗善意第三人。

  承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保,并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权,经承包方书面同意并向发包方备案,可以向金融机构融资担保。 担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记;未经登记,不得对抗善意第三人。 实现担保物权时,担保物权人有权就土地经营权优先受偿。

    6)培育涉农资产评估机构加快建立或引进农村土地承包经营权和农民住房财产权价值评估中介机构,引入竞争机制,科学制定评估标准,合理评估基准价值,出具价值评估报告。评估中介机构经县“两权”抵押贷款试点工作领导小组审核符合资质条件的,各金融机构和金融组织应统一认可其出具的评估报告。
  (7)规范银行贷款操作流程贷款银行要严格按照自主经营、自担风险、自行管理、自我约束的原则实行市场化操作,切实防范市场风险、政策风险及操作风险。
  贷款对象主要为依法核准登记的企业法人、农民专业合作社或其他经济组织、个体工商户或农户。用于农业生产性、经营性资金需求,不得发放无指定用途的贷款。持有合法取得的《农村土地承包经营权证》或《土地承包经营流转合同》;用于抵押的宅基地使用权及房屋所有权权属清晰,有相关主管部门颁发的权属证明。

    银行不得将借款人全部农村土地承包经营权和农民住房财产权用于抵押发放贷款,除用于抵押的土地承包经营权和农民住房外,农民拥有另外可供耕作的土地承包经营权和其他合法长期居住场所,并能够提供相关证明材料;

8建立贷款风险保障机制建立农村“两权”抵押贷款风险分担补偿机制,充分发挥县民富中心的组织和协调作用,加大风险补偿金的补偿力度。试点期间,县财政每年根据“两权”抵押试点情况安排一定的预算支出,作为“两权”抵押贷款专项风险补偿金,对金融机构发放的“两权”抵押贷款未能按期收回,并经处置抵押物后的实际损失部分,参照《古田县新型涉农贷款风险补偿基金管理办法》的相关规定进行风险补偿。

   积极对接保险机构,引入保险保证贷款业务,对农民的承包土地的经营权和住房财产权抵押进行综合保险保证。鼓励保险公司创新农业保险产品,扩大农业保险覆盖面,引导农村“两权”抵押贷款借款人积极参加农业保险。对上级出台的农业贷款贴息、风险补偿、保费补贴等政策,优先安排用于“两权”抵押贷款。

9)探索抵押物处置方式依托县公共资源交易中心,积极探索农村产权流转交易平台建设,为农村土地承包经营权抵押贷款的抵押物处置、抵押权利的实现提供平台。当借款人未履行还款义务的,贷款金融机构对抵押的流转土地经营权及附着物、农民宅基地和农民住房,可采取以下四种方式处置:一是转让。依法通过县公共资源交易中心将抵押物进入流转市场,通过获取转让收益清偿贷款本息;二是拍卖。依法通过县公共资源交易中心将抵押物进行挂牌拍卖,通过获取拍卖收益清偿贷款本息;三是诉讼。当贷款金融机构和金融组织与借款人、抵押权人不能通过协商处置抵押的流转土地经营权和农民住房财产权时,可通过诉讼方式解决;四是探索抵押资产的乡镇或村级集体收储代偿或返租、合作社内部成员流转处置等。

10)扎实推进社会信用体系建设。依据《古田县公共信用信息管理办法》和《古田县农村信用体系建设实施方案》,加快整合政府各部门的管理信息,完善农户综合信用信息,将合作社、农户纳入信用评定范围,设立“先评级-后授信-再用信”的程序,引导金融机构、涉农部门根据信用等级制定差别化优惠利率政策,提供更多差异化金融产品,满足合作社等各项新型农业主体和农户的融资需要。

(二)《古田县农村土地承包经营权抵押贷款试点暂行办法(试行)

 第一条  农村土地承包经营权抵押贷款试点坚持不改变土地公有制性质、不突破耕地红线、不损害农民利益。按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求,以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点,深化农村金融改革创新,稳妥有序开展农村土地承包经营权抵押贷款业务,有效盘活农村资源、资金、资产,增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入,促进农民增收致富和农业现代化加快发展。
  第二条  本办法所称农村土地承包经营权抵押贷款,是指以承包土地的经营权作抵押、由银行业金融机构(以下称贷款人)向符合条件的农户或农业经营主体发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

第三条 农村土地承包经营抵押贷款应遵循依法自愿、平等互利、公平诚信的原则。按照国家法律法规及有关信贷规章制度,在平等协商基础上签订抵押贷款合同。依法设定的农村土地承包经营权抵押,受国家法律保护。
  第四条 农村土地承包经营可为本人或第三人设定抵押。
  第五条 本办法适用于我县行政辖区范围内的农村土地承包经营抵押贷款活动。

   第六条  县域各银行业金融机构应根据本办法,出台结合各自业务特点的农村土地承包经营权抵押贷款产品,针对借款人需求积极创新信贷产品和服务方式,简化贷款手续,加强贷款风险控制,全面提高贷款服务质量和效率。

    第七条 贷款对象。通过家庭承包方式依法取得土地承包经营权和通过合法流转方式获得土地承包经营权的农户及农业经营主体(以下称借款人),均可按程序向银行业金融机构申请农村土地承包经营权抵押贷款。农村土地承包经营抵押时,地上构筑物一并抵押。  

     第八条 通过家庭承包方式取得土地承包经营权的农户以其获得的土地经营权作抵押申请贷款的,应同时符合以下条件:

    1具有完全民事行为能力,无不良信用记录;

    2)用于抵押的承包土地没有权属争议;

    3)依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证;

    4)承包方己明确告知发包方承包土地的抵押事宜;

5)除用于抵押的土地承包经营权外,农户拥有另外可供耕作承包土地的经营权并能够提供相关证明材料;

6)经办机构规定的其他条件。

  第九条 通过合法流转方式获得土地承包经营权的农业经营主体申请贷款的,应同时符合以下条件:

    1)具备农业生产经营管理能力,无不良信用记录;

    2)用于抵押的承包土地没有权属争议;

    3)己经与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同,或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明,并己按合同约定方式支付了土地租金;

    4)承包方己土地承包经营权向金融机构融资担保向发包方备案

  (5)项目投资具有一定的自有资金,比例原则上不低于30%;
    6)贷款银行规定的其他条件。   

第十条 下列农村土地承包经营权不得设定抵押:
  (1)权属存在争议的;
   (2)未取得《农村土地承包经营权证》或《农村土地承包经营权流转合同》的;

   3)被依法列入征地拆迁范围内的。

  第十一条 农村土地承包经营权抵押实行登记制度,登记部门为县农业局和县林业局(以下简称登记机关),登记机关对用于抵押的承包土地的经营权权属争议的不予登记
  第十二条 办理农村土地承包经营权抵押登记,由登记机关发放《农村土地承包经营权抵押登记证》。《农村土地承包经营权抵押登记证》包含初始登记、变更登记和注销登记。

    第十三条 借款人向贷款人申请农村土地承包经营权抵押贷款,银行应做好贷前调查。经审查符合条件的,签订借款抵押合同。
  第十四条 借款人和贷款人签订借款抵押合同后,借款人和贷款人向当地登记机关申请办理抵押初始登记,抵押权自登记时设立。
  办理农村土地承包经营权抵押初始登记应当提交以下资料:   

    1)农村土地承包经营权抵押登记申请书;

    2)申请人夫妻双方身份证、婚姻关系证明(结婚证、离婚证);单身的由村委会出具证明;

    3)农村土地承包经营权证;

    4)贷(借)款抵押合同;

    5)发包方已收到土地承包经营权向金融机构融资担保备案书面证明材料;

    6)签订处置协议(由抵押人与抵押权人签订并经土地所有权单位签署同意意见)

7)通过转包、出租、入股流转方式取得土地经营权的,还需出具承包方同意抵押、处置的书面证明材料;

8)共有权人同意抵押的书面资料;

    9)抵押人出具除申请抵押的承包地外另有承包地的承诺书。

   经审核符合登记条件的,登记机关应于受理之日起5个工作日办结,发放《农村土地承包经营权抵押登记证》。
  第十五条 贷款人根据借款抵押合同及农村土地承包经营权抵押登记证发放贷款。
  第十六条 农村土地承包经营权抵押期间,抵押登记事项发生变更的,借款人应取得抵押权人同意后向当地登记机关申请办理抵押权变更登记。
  第十七条 农村土地承包经营权抵押贷款到期,债务履行完毕,或者与银行达成解除借款抵押协议后,借款人向当地登记机关申请办理抵押注销登记。
  经审核符合注销条件的,登记机关应当在5个工作日内办结。
  第十八条 借款人参加农业保险的,借款人不得以任何理由中断或撤销保险。保险赔付款项优先用于偿还银行贷款本息。
  第十九条 农村土地承包经营权抵押后,借款人应享受的国家相关政策补贴不变。

    第二十条 农村土地承包经营抵押贷款,主要用于农业生产性、经营性资金需求,不得发放无指定用途的贷款。
  第二十一条 农村土地承包经营价值评估可由借款人与贷款人协商确定,也可由双方认可的具有评估资质的评估机构确定。贷款人按照土地流转的实际面积、流转收益评估价值、地面构筑物价值等因素,结合贷款期限、借款人经营状况、信用条件、还款能力以及担保情况等综合确定贷款额度
  农村土地承包经营权的价值不得低于政府公布的同期、同地区、同类类型农村土地承包经营权指导价格。
  第二十二条 贷款期限贷款人应综合考虑土地承包经营权可抵押期限、贷款用途、贷款风险、土地流转期内租金支付方式等因素合理自主确定贷款期限。鼓励贷款人在农村土地承包经营权剩余使用期限内发放中长期贷款,有效增加农业生产的中长期信贷投入。贷款期限不得超过农村土地承包经营权剩余年限或农村土地承包经营权流转合同剩余年限。贷款额度和利率。贷款(或授信)额度原则上不超过农村土地承包经营权抵押确认价值的70%。对借款人在申请贷款时,已支付流转合同剩余年限2年以上土地租金或通过融资性担保机构提供担保的,贷款(或授信)额度可放大至农村土地承包经营权抵押确认价值的80%。参加农业保险和办理小额贷款保证保险的,可适当增加贷款额度;贷款利率由贷款人根据借款人实际情况,综合其经营项目、信用记录、风险水平等因素合理确定,原则上要求执行同类贷款优惠利率。

  第二十三条 农村土地承包经营抵押贷款到期未清偿的,银行应及时了解原因并进行催收。对于确因自然灾害等客观因素造成还款困难的,在落实还款计划的情况下,经借款人申请并经贷款人同意可办理贷款展期。
   第二十四条 农村土地承包经营权抵押贷款到期或者展期到期经催收仍未清偿的,贷款人可依法采取贷款重组、按序清偿、协议转让、交易平台挂牌再流转等多种方式处置抵押物。可采取由借款人和贷款人自行协商处置的办法先行处置,自行协商末果的依法提起诉讼。自行协商处置的可由借款人自行或通过县级土地流转网进行再流转,也可委托县公共资源交易中心进行挂牌处置。抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。

   转让农村土地承包经营权的价款应一次性付清,用于偿还贷款本息,如有剩余退还借款人,不足部分由借款人继续清偿。
  第二十五条 符合条件的农村承包土地的经营在转让时,原借款人所在村集体经济组织成员、所属的集体经济组织等有优先受让权。
  第二十六条 贷款人要灵活运用贷款利率浮动政策,完善利率定价机制,对农村土地承包经营抵押贷款实施优惠利率。贷款人应结合自身条件,出台灵活多样的贷款品种,适应不同农业产业的资金需要。
  第二十七条 加快建立农村资产评估机构,综合评估土地承包经营权预期收益,确定评估有效期。

第二十八条 农业、林业主管部门要调整内部资源,确定抵押登记机构,整合农村土地流转市场,加快建立职权统一、规范有序的服务体系。

    第二十九条 充分发挥县民富中心全县三农综合服务平台的作用,适时加大“两权”抵押贷款风险补偿金的投入,切实保障农民合法权益和贷款人的利益,完善抵押物处置方案,确保“两权”抵押贷款顺利实施。

  (三)《古田县农民住房财产权抵押贷款试点暂行办(试行)

第一条 本办法所称农民住房财产权抵押贷款,是指在不改变宅基地所有权性质的前提下,以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构(以下称贷款人)向符合条件的农民住房所有人(以下称借款人)发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

   第二条 农民住房财产权抵押贷款应遵循依法自愿、平等互利、公平诚信的原则。按照国家法律法规及有关信贷规章制度,在平等协商基础上签订抵押贷款合同。依法设定的农民住房财产权抵押,受国家法律保护。
  第三条 农民住房财产权可为本人或第三人设定抵押。
  第四条 本办法适用于我县行政辖区范围内的农民住房财产权抵押贷款活动。

    第五条  县域各银行业金融机构应根据本办法,出台结合各自业务特点的农民住房财产权抵押贷款产品

    第六条 贷款对象。农户及农业经营主体(以下称借款人),均可按程序向贷款人申请农民住房财产权抵押贷款。  

    第七条 借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的,应同时符合以下条件:

    1)具有完全民事行为能力,无不良信用记录;

    2)用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议,依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明;

    3)除用于抵押的农民住房外,借款人应有其他长期稳定居住场所,并能够提供相关证明材料;

    4)所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

    5 以共有农民住房抵押的,还应当取得其他共有人的书面同意。

6)经办机构规定的其他条件。  

第八条 下列农民住房财产权不得设定抵押:

1)权属存在争议的;
 (2)未取得《集体建设用地使用权证》《房屋所有权证》或《不动产权证书》的;

    3)被依法列入征地拆迁范围内的。

  第九条 农民住房财产权抵押实行登记制度,登记部门为县不动产登记中心(以下简称登记机关),办理房屋所有权及所占宅基地使用权抵押登记。

 第十条 办理房屋所有权及所占宅基地使用权抵押登记,由登记机关发放《不动产登记证明》。抵押登记包含初始登记、变更登记和注销登记。

 第十一条 借款人向贷款人申请农民住房财产权抵押贷款,贷款人应做好贷前调查。经审查符合条件的,签订借款抵押合同。
  第十二条 借款人和贷款人签订借款抵押合同后,借款人和贷款人向当地登记机关申请办理抵押初始登记。
  经审核符合登记条件的,登记机关应于受理之日起5个工作日办结,发放《不动产登记证明》。
  第十三条 贷款人根据借款抵押合同及不动产登记证明发放贷款。
  第十四条 农民住房财产权抵押期间,抵押登记事项发生变更的,借款人应取得抵押权人同意后向登记机关申请办理抵押权变更登记。
  经审核符合变更条件的,登记机关应当在5个工作日内办结。
  第十五条  农民住房财产权抵押贷款到期,债务履行完毕,或者与贷款人达成解除借款抵押协议后,借款人向登记机关申请办理抵押注销登记。
  经审核符合注销条件的,登记机关应当在5个工作日内办结。
  第十六条 农民房屋参加保险的,借款人不得以任何理由中断或撤销保险。保险赔付款项优先用于偿还银行贷款本息。
   第十七条 农民住房财产权抵押贷款,主要用于农业生产性、经营性资金需求,不得发放无指定用途的贷款。
  第十八条 农民住房财产权价值评估可由借款人与贷款人协商确定,也可由双方认可的具有评估资质的评估机构确定。贷款人按照用于抵押的农民住房及宅基地状况、地理位置等因素,结合贷款期限、借款人经营状况、信用条件、还款能力以及担保情况等综合确定贷款额度
  农民住房财产权的价值不得低于政府公布的同期、同地区、同类型农民住房和宅基地指导价格。
  第十九条贷款期限贷款人应综合考虑借款人的年龄、贷款金额、贷款用途、还款能力和用于抵押的农民住房及宅基地状况等因素合理自主确定贷款期限。贷款额度和利率。贷款(或授信)额度原则上不超过农民住房财产权抵押确认价值的70%。对诚实守信、有财政贴息、农业保险或农民住房保险等增信手段支持的借款人,适当提高贷款抵押率;贷款利率由贷款人根据借款人实际情况,综合其经营项目、信用记录、风险水平等因素合理确定,原则上要求执行同类贷款优惠利率。

  第二十条  农民住房财产权抵押贷款到期未清偿的,贷款人应及时了解原因并进行催收。对于确因自然灾害等客观因素造成还款困难的,在落实还款计划的情况下,经借款人申请并经贷款人同意可办理贷款展期。
   第二十一条 农民住房财产权抵押贷款到期或者展期到期经催收仍未清偿的,贷款人可依法采取通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物。可采取由借款人和贷款人自行协商处置的办法先行处置,自行协商末果的依法提起诉讼。自行协商处置的可由借款人自行处置,也可委托县公共资源交易中心进行挂牌处置。抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

  转让农民住房财产权的价款应一次性付清,用于偿还贷款本息,如有剩余退还借款人,不足部分由借款人继续清偿。
  第二十二条 变卖或拍卖抵押的农民住房,受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

  第二十三条 贷款人要灵活运用贷款利率浮动政策,完善利率定价机制,对农民住房财产权抵押贷款实施优惠利率。贷款人应结合自身条件,出台灵活多样的贷款品种,适应不同农业产业的资金需要。
  第二十四条 加快建立农村资产评估机构,综合评估农民住房财产权价值,确定评估有效期。

    第二十五条 充分发挥县民富中心全县三农综合服务平台的作用,适时加大“两权”抵押贷款风险补偿金的投入,切实保障农民合法权益和银行的利益,完善抵押物处置方案,确保“两权”抵押贷款顺利实施。

(四)古田县农业设施登记抵押贷款办法(修订)

第一条  本办法所称农业设施是指经营者以种植、养殖及农产品初加工经营等为目的,依法取得农村土地(含果园、林地、养殖水面)等承包经营权后,依法建设的农业生产附属、配套设施

第二条  本办法所称农业设施抵押贷款(以下简称贷款)是指农业种养殖专业户、专业合作社、农业企业(以下简称借款人)以其依法有权处置且经过乡镇(街道)审核确认后的农业设施作为抵押物,向登记机关、金融机构申请抵押登记的并用于发展设施农业的贷款。农业设施申请登记抵押贷款时,其土地承包经营权应一并评估、抵押。

第三条   水果、蔬菜、水稻等种植类和禽畜养殖业的农业设施登记机关为古田县农业农村局;食用菌类设施登记机关为古田县食用菌产业管理局;茶叶类设施登记机关为古田县茶业管理局;水产养殖设施登记机关为古田县水产局;林业类设施登记机关为古田县不动产登记中心。

  第四条  办理农业设施登记,需持有农业服务中心审核的土地承包经营权证(或流转合同)和乡镇(街道)土地部门审核的农业设施建设用地审批手续,到乡镇(街道)农业服务中心审核备案后,方可进行登记。土地流转合同自登记之日起剩余年期必须在5年(含5年)以上。

第五条  农业设施登记办理程序

1)申请人向登记机关提出办理农业设施登记事项的申请。

农业设施所有权人(申请人)到农业设施所在村民委员会进行认定盖章,认定内容包括:申请登记的农业设施所有权是否清晰、有无纠纷,农业设施是否侵害相邻人的合法通行、采光、排水等相邻权;农业设施所有权人持农业设施所在地村民委员会加盖公章的证明到所在乡镇政府进行核实,核实内容包括:农业设施占用承包土地的面积、承包地期限、建筑物类别、建筑栋数、建筑时间、建筑结构、建筑面积、建设用地与所审批用地相符合。鉴于食用菌类农业设施的特殊性,及配套的专用设备(空气调节设备、控温控湿设备、食用菌专用生产设备等)一并列入登记清单。应在农业设施登记申请在所在地公示7天,无异议后上报登记。

2)登记机关协同申请人所在乡镇(街道)对申请人提出的申请登记事项及提交材料完整性审核无误后,发给农业设施登记证(占用基本农田的除外)。

3)对符合登记条件的,相关职能部门应于收到申请材料的10个工作日内办理完结。农业设施登记证一式两份,登记机关、申请人各持一份。

第六条  农业设施抵押登记

申请人持农业设施登记证向金融机构提出借款申请,经金融机构审批同意后,由各登记机关办理抵押登记。

第七条  抵押合同项目的贷款全部结清后,借款人持贷款结清证明,到登记机关办理注销登记。

第八条 登记机关在办理农业设施物权登记时,不收取任何费用,证书工本费等由县财政解决。

第九条  借款申请、贷款调查、抵押物评估、贷款审查、贷款审批、借款合同签订、抵押物登记、贷款发放与支付等按金融机构相关要求办理。

第十条  贷款期限、贷款利率、违约责任、还款方式按借款人与贷款金融机构双方约定执行。

第十一条  借款人在农业设施抵押期间,所在乡镇(街道)要协助金融部门加强农业设施监管,未经登记机关和金融机构同意,借款人不得将已登记抵押的土地承包经营权再次流转,不得将抵押物再次抵押、拆除、转让。

第十二条  借款人在农业设施抵押期间,因政府建设需要,需拆除农业设施时,若政府补偿款高于或等于该设施的抵押贷款额度时,可在告知金融机构的同时,先行拆除,并告知登记机关办理注销登记;若政府补偿款低于该设施的抵押贷款额度时,需报金融机构审查同意后方可拆除(金融机构应简化审查手续和缩短审查时间),所得补偿款优先偿还金融机构贷款,同时告知登记机关办理注销登记。

第十三条  有下列情形之一的,抵押权人有权处分抵押的农业设施、土地承包经营权:

1)债务履行期满,抵押权人未受清偿的,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;

2)抵押人死亡,或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;

3)抵押人违反本办法的有关规定,擅自处分抵押农业生产设施、土地承包经营权部分要件或者全部;

4)抵押合同约定的其他情况。

第十四条  处置已作抵押的农业设施、土地承包经营权,可以采取以下方式:

1)转让。债务履行期届满抵押权人未受清偿的,抵押权人依法通过交易市场将抵押物进入流转市场,获取转让收益清偿贷款本息。

2)变现。发生借贷双方约定的实现抵押权的情形,抵押权人与抵押人依法协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款抵押权人优先受偿。

3)诉讼。债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议农业设施折价或者拍卖、变卖所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以根据合同约定向土地所在地人民法院提起诉讼。

抵押农业设施、土地承包经营权通过转让、变现,其价款不足清偿债权的,由借款人清偿。

 

 

                 古田县农村承包土地经营权和农民住房财产权              

                       抵押贷款试点工作领导小组办公室

                                2020116

 

附件下载

相关信息

相关文章